公积金贷款房产评估(首套房公积金贷款还清后，二套房贷款额度如何计算？)

近日，武汉市民熊先生向本台《行风连线》节目及武汉全媒体监督督办平台咨询：

首套房已经使用过公积金贷款，公积金贷款还清后，二套房想继续使用公积金贷款。

可以贷款的额度具体如何计算？

是否和公积金账户里面余额有关？

武汉住房公积金管理中心接件后，回复称：

首先要明确申请公积金贷款条件及认定二套房进行公积金贷款标准。

根据《武汉新建商品房和存量房住房公积金个人贷款实施细则》（武公中规〔2019〕1号）规定，凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，可以申请公积金贷款。同时需满足以下贷款条件：

借款人年龄在18周岁至法定退休年龄期间；

借款人及配偶信用良好；

有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

若购买存量房，购房合同签订时间在半年之内，已支付给卖方不少于20％的首付款，所购房屋的房龄在30年（含30年）以内且具有完全产权的成套住宅，并具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》或者《不动产权证书》，产权明晰且尚未过户至借款人名下；

家庭无尚未结清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

同意用所购住房进行抵押担保，或者以国债、银行定期存单等公积金中心认可的有价证券作质押担保；

《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》规定的其他条件。

二套房进行公积金贷款，如何认定？

二套房使用公积金贷款认定标准

1 ► 借款人及配偶首次申请使用公积金贷款购买住房，在武汉市房产部门的信息系统中，其家庭（含本人、配偶及未成年子女）登记仅有一套住房，并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的；

2 ► 借款人及配偶在公积金系统中仅有一次贷款记录并已结清，且在武汉市房产部门的信息系统中无房或者仅有一套住房，再次申请公积金贷款购买住房的；

上述2种情况按公积金贷款二套房认定。

额度

/ 公积金贷款核定标准

关于熊先生咨询的公积金贷款额度核定标准，武汉住房公积金管理中心解释：公积金贷款额度是根据我市最高贷款限额、贷款最高比例、借款人家庭实际还款能力及住房公积金缴存状况4项因素取最小值确定可贷额度。

敲黑板！划重点！

► 最高贷款限额

缴存职工家庭购买二套改善性自住住房的，最高贷款额度为50万元。

► 购买二手房的贷款最高比例

（1）所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，建筑面积在144平方米（含）以下：贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%；

建筑面积在144平方米以上：最高比例不得超过所购房屋总价的70%；

（2）所购房屋建成时间在11－20年（含20年）以内：贷款最高比例不超过房屋总价的60%；

所购房屋建成时间在 21－30年（含30年）以内：贷款最高比例不超过房屋总价的50%；

注意！其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。

► 实际还款能力

贷款额度不高于按照借款人及配偶的还款能力。

► 住房公积金缴存状况

贷款额度按照借款人的公积金缴存时间和缴存余额综合确定（按借款人及配偶缴存余额之和据实计算，且近6个月内补缴的住房公积金不参与公积金贷款额度计算）。

为方便市民更好了解自己公积金贷款相关额度，

武汉住房公积金管理中心给出两个试算公式，

供市民进行贷款额度试算：

实际还款能力公式

贷款额度 =（借款人住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和 配偶住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）× 35％（还贷比例）× 12个月 × 贷款年限。

住房公积金缴存状况公式

贷款额度 =（借款人公积金缴存余额 配偶公积金缴存余额）× 20倍 × 缴存时间系数。

注 意

# 以上两个公式仅供试算参考，最终贷款额度以贷款审核结果为准。

# 根据武汉住房公积金管理中心相关规定，公积金贷款额度根据上述各种因素，取最小值确定可贷额度。

（来源：武汉新闻广播 编辑：沈佩枫 吕艳丽）